未来人口将涌入这些地方, 这里的房价还将坚挺上

2019-01-25 13:23      点击:

先看两个高度城镇化国家的例子,小日本和美帝。

小日本的总人口一年比一年少,然鹅,在如此严峻的情况下,过去五年,有七城人口逆势增长,大部分城市人口净流出。

也就是说日本15%的城市与85%的城市打响人口争夺战,前者大获全胜,获胜的七座城市均位于东京、大阪、名古屋三大城市群。

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东京夜景

东京经济圈所在四座城市,过去五年人口净增长61.8万,而日本总人口过去五年却负增长86.6万。这时候,人也变成一种稀缺资源。

美国又发生了怎样的变化呢?过去五年,德州、佛州和加州成为全美人口增长最多的州,人口净增量居然占到了全美新增人口的一大半。

2016年美国人口负增长,创下1930年代以来最低,纽约州人口甚至出现了十年来的首次负增长,但人口规格与纽约州相差无几的佛州,在过去五年增加的人口是纽约州人口增量的七倍。

其实,中小城市人口流入大城市群是城镇化高级阶段的现象。

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美国加州夜景

城镇化的人口转移大致分为两个阶段,第一阶段是农村人口转移至城市。这个阶段,大到一线城市,小到小县城,都在这波人口转移红利中获利,房地产商发家致富的同时,城市版图得以扩张。我国现阶段基本处于第一阶段尾声。

随着大城市群的人口和产业聚集,城市群内分工协作模式形成,产业不断进化升级。大城市群就像大哥带着一帮小弟,家大业大,一般中小城市算是单打独斗,在竞争中形成了强者愈强,弱者愈弱的局面。

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城镇化第一阶段的城市边界

如此,大城市群工作好,待遇高,玩的爽(服务业高度发达),交通无比便捷,生活无比便利。大城市群就像巨大的吸铁石,吸引凝聚着全国甚至全球产业和人才,城市群的核心版图逐步扩大。这个过程对应城镇化第二阶段,与第一阶段的点状发展不同,第二阶段呈片状发展。

第二阶段中小城市人口向大城市群核心都市圈转移,与第一阶段大中小城市一起吃大饼不同,大城市群开启虹吸效应,坐享人口流入红利,远离城市群的中小城市人口流出,人走茶凉。

长三角核心上海夜景

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人口意味着住房需求,人口是房地产的支撑,人口流向决定了房价趋势。如我一直所说:一二线大都市圈房价长期仍然看涨,远离大城市群的三四线城市房产保值能力有限。

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